■インバウンド需要拡大やホテル不足で人気が高まる民泊運用
2003年、外国人の訪日を促して経済の活性化を 図る「観光立国」宣言が当時の政府によってなされました。当時日本は、2020年に東京オリンピックが控えていることなどもあり、今後ますます、海外からの旅行者が増えると予想し期待に胸が膨らみました。その後、続々と増え続ける外国人旅行者の宿泊で民泊を始め、ホテルや旅館も満室状態が続き、日本人の観光旅行客やビジネスの出張客の宿泊先も不足するなどが要因となり、宿泊料金が高騰して泊まれないといった不満の声も多くなりました。
そのような環境が後押しをし、日本人の観光旅行客や出張客にとっても、民泊や短期賃貸（マンスリー賃貸）への宿泊利用ニーズが高まったといった現状がありました。様々な要因があり、民泊への期待、こうした環境を契機ととらえ、民泊運営で収益を得たいと考える方が増えてまいりました。
■コロナ禍に入り、民泊施設の激減
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）は,、2019年12月1日、中国の武漢市で第1例目の感染者が報告され、原因不明の肺炎を発症した日とされています。12月31日には世界保健機関（WHO）に正式に報告されました。わずか数カ月ほどの間にパンデミックと言われる世界的な流行となりました。
厚生労働省ホーム >政策について >分野別の政策一覧 >健康・医療 >健康 >感染症情報 >新型コロナウイルス感染症について
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000164708_00001.html
日本政府観光局による報道発表資料からわかること
昨年2022年と本年2023年を比較し、訪日外客が急伸！ 8327.9％増となってます！
https://www.jnto.go.jp/jpn/news/press_releases/20230215_monthly.pdf
■アフターコロナでの民泊
昨年2022年と本年2023年を比較し、訪日外客が急伸！ 8327.9％増となってます！
訪日外客数（2023 年 1 月推計値）1 月︓1,497,300 人、150 万人に迫る
1 月の訪⽇外客数は対 2019 年同月比 55.7%の 1,497,300 人となった。クリスマス休暇等により訪⽇旅⾏需要が⾼まる 12 月に比べ、例年 1 月は欧米市場を中心に閑散期にあたるが、旧正月等の影響もあり、特に東アジア市場からの訪⽇外客数が 100 万人を超え、総数では前月から 10 万人を上回る実績となった。
■民泊は必ず伸びる！訪日外客は確実に増えています
民泊は必ず復活すると言って過言ではありません。実際、日本政府観光局が国土交通記者会・交通運輸記者会に配布したリリース資料から、昨対で訪日外客数が増えていることはあきらかで、逆に日本からの出国数も増えてます。コロナとの付き合い方がある程度明確になり、国民の意識が変わりつつあること、世界に視野を向けてみても同様のことがいえると思います。政治的な話はおいといて、今一度世界を旅したい気持ち機運が高まっております。弊社アルプス住宅サービスでも、民泊やマンスリー賃貸のお客様からのお問い合わせが2022年10月頃から増えだし、2023年に入りさらに加速してます。海外からのお問い合わせが増えたことは現場として体感しており、テレビ報道では流れない事実があります。
■それでも民泊運営における課題やお悩み
お客様が戻ってきたとはいえ、やはり民泊は不安という方が大半だと思います。
民泊が始まった当初こそ、ご自宅などに海外の方を泊めて、日本流のおもてなしをしたり、異文化コミュニケーションを楽しんだりといった方もいらっしゃいました。もちろん、今でも交流を目的に民泊運営をされている方もいますが、利用者とのコミュニケーションとは一切関係なしに、収入だけ手に入れたいといった目的の方もいます。やはり、切実な問題として、外国語が分からないという方や、英語くらいはできても中国語や韓国語、ヨーロッパや東南アジアの言語など多言語対応できる方はほとんどいないでしょう。世界からの問い合わせや予約、利用時に生じる問題に対応できないケースも増えているのです。
■民泊を運営するには許可された民泊管理会社に委託しましょう！
民泊を運営するには国土交通省から許可された民泊管理会社に委託する必要があります。＊在宅型は別
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/entrust.html
民泊を運営するには、民泊管理会社へ委託する必要があります。民泊制度ポータルサイトには、次のような記載があります。住宅宿泊事業者は、次のいずれかに該当する場合は、住宅宿泊管理業務（法第５条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務）を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、自ら住宅宿泊管理業務を行う場合については委託不要です。
１．届出住宅の居室の数が、５を超える場合
２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在（※1）となる場合（※2）
■いわゆるホームステイ型の家主在宅型民泊は管理会社不要
民泊管理会社に委託する必要がない場合というのは、同じ屋根の下（玄関同じ）で自分の家の中であまっている部屋を貸す場合だけです。
例えば、同じ敷地内で建物別、同じ建物内で玄関別、は家主在宅型とはいいません。同じ屋根でしょ、と思われると思いますが、法律の立て付け上、玄関が別々では同じ建物内とは言わないのです。わかりやすく言えば、ホームステイがそれです。寝食を同じにすることです。
よって、ほとんどの場合は家主不在型での運営でイメージされていると思いますので、民泊専門の国から許可された管理会社へ委託する必要があります。
■なぜ、管理会社へ委託する必要があるか
一番は、トラブル対応を素早くするということです。日本人であれば言語問題はクリアーしますが、日本語を話す同士であってもトラブル解決は一苦労します。それが外国人観光客となればなお一層のこと苦労が目に見えますね。そういったトラブルが近隣へ発展する可能性があると考える国は、専門管理会社へ必ず委託させることで一定の歯止めをかけたいという思惑があります。観光客を増やしたい一方で、同時に発生する可能性があるトラブルについても対策を打つということですね。
そこで、民泊のホストになって収入を得たい方におすすめの方法が、オーナーになったうえでホストの役割を業者に委託して代行してもらうことです。
予約サイトへの掲載や紹介文の作成、利用希望者からの問い合わせや予約の受付、承認から本人確認、カギの受け渡しに代金の授受、利用中のトラブル対応や退去後の清掃、アメニティの交換など幅広い業務を委託可能です。
サービス内容によっても異なりますが、予約管理はご自身で行って、建物の管理やカギの受け渡しだけを行ってもらうこともできます。
最近ではカギの受け渡しをコンビニの店頭でできるサービスが提供されたり、カギを暗証番号設定やカードキーなどにして、直接対面しなくても管理できるシステムなどを提供している業者もありますので、ご自身の任せたいことを考えて上手く活用するといいでしょう。
■民泊は厳格な本人確認が必須です。カギの受け渡しや本人確認など面倒な側面も
民泊はご自宅の空き室、誰も住まなくなった実家などの空き家、使っていない間の別荘などを貸すケースを始め、中にはわざわざ民泊運営のためにマンション（管理組合に確認が必要）などを購入して投資をする方も少なくありません。
賃貸経営より気軽に思われている民泊ですが、実は入居者が長期間住むのではなく、数日程度で頻繁に入れ替わり、国内外から申し込みの問い合わせや予約が入りますので、気忙しい側面もあります。
また、不動産会社に委託できる賃貸契約と異なり、民泊オーナーがホストとして管理することが求められ、カギの受け渡しの他、民泊新法（住宅宿泊事業法）で義務付けられる本人確認も行う必要があります。
カギの受け渡しはご自身のスケジュールと利用者の利用日やチェックイン時間を合わせる必要がありますし、遠方の物件では交通費や時間もかかってきます。そのため、どのようにして手間やコストを抑えてスムーズな民泊運用をしていくかが問題になるのです。そのような問題も、民泊専門管理会社へ委託することですべて解決できます。
■民泊運用の始め方
民泊運用の始め方としてはご自身が既に所有している物件をそのまま貸したり、古民家などをリノベーションして貸す方法や、新たに手に入れる方法もあります。不動産会社や民泊サービス事業者の中には、民泊運用に適した物件の紹介や、親身なコンサルティングを通じて土地の購入、新しい民泊施設の建築までサポートしてくれる業者もあります。
■リノベーションをすることで、賃貸でも民泊でも競争力が高まります
大昔のように、賃貸募集すればあっという間に部屋が埋まる時代は終わりました。いまだに大家さん（貸主側）が強いと思っている方をお見掛けすることがありますが、大昔のような借りたいという需要に対して賃貸物件が不足していた時代ではありません。空室率は上がる一方です。
全国平均の空室率は１８．８％ ５部屋に１部屋は空室！
国土交通省発表の資料（P5）から、https://www.mlit.go.jp/common/001011169.pdf
賃貸用住宅の空き家率※の全国平均は18.8％（H15年度と比較して1.2ポイント上昇）
賃貸用住宅の空き家率（H20）が最も高いのは福井県で30.8％、最も低いのは沖縄県で11.6％
H15年度と比較して賃貸用の空き家率が高くなった上位５府県は、島根県、高知県、福岡県、秋田県、鳥取県
空室率上位５府県は、島根県、高知県、福岡県、秋田県、鳥取県
供給が止まらないので、築年数が古くなり、設備も古くなった物件は競争力が落ち、空室率が高まる一方です。単純なリフォームだけでは賃貸物件の空室は決まりません。今まで1か月で空室が埋まっていた物件が、1か月半、2か月、2か月半埋まらない、なんてことありますね。空室が埋まるスピードが落ちているというのは、競争力が落ちているからです。2か月空室であれば年間入居率は83％です。3か月埋まらなければ75％です。この機会損失がいくらになるのか？考えたことありますか？都内であれば単身者向けで6~7万の家賃ですから、単純計算で14万から21万くらいは利益を逸失しています。
それなら、同様の「経費」をかけることで、お部屋が魅力的になり、空室期間が埋まります。投資したリフォーム費用は「経費計上」できますから、確定申告することで税金も抑えられますね。
リノベーションをする際に気を付けることは、賃貸の需要をしっかり把握している不動産会社へ依頼することです。リフォーム会社さんはリフォームは上手でも、そのあとの募集は保証しませんし、ましてや空室の家賃を保証できません。私たちは、賃貸需要にマッチしたリフォームを自身をもって提案しますので、そのお部屋の家賃を保証することもできます。
賃貸募集だけでなく、民泊、マンスリー賃貸など、様々な賃貸形態に対応しているので、お客様をご紹介することができるのです。お部屋のリフォーム、リノベーションは強い客付け力、集客力があるからなせることです。
■アルプス住宅サービスは全国No1の店舗数を誇る アパマンショップに加盟してます。
弊社アルプス住宅サービスは東京都で1番の集客数を誇りアパマンショップ本部より表彰されたことがなんどもあります。東京都内では5位以内にランキングされる常連企業です。オーナー様には一番安心していただけることだと誇ります。空室にお悩みのオーナー様、ぜひ弊社へご相談ください。